تبلیغات
موسسه حقوقی عدل فردوسی - آنچه درباره سرقفلی باید بدانیم

ferdose.ir
تاریخ:جمعه بیست و سوم تیر 1396-ساعت 15 و 50 دقیقه و 33 ثانیه

آنچه درباره سرقفلی باید بدانیم

در این گزارش، به بیان برخی نکات درباره سرقفلی و شرایط انتقال آن پرداخته شده است.

امروزه سرقفلی در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت دیده می شود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات، قوانین و شرایط خاص خود را دارند.
نوع اول- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قرارداد های اجاره قدیمی (اجاره های قبل از ۷۶) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.
نوع دوم- سرقفلی واقعی: این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و براساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را به دست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.
تفاوت و تشابه سرقفلی واقعی و سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه:
با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی های نوع اول و دوم ارایه شد، تا حدودی تفاوت آن ها روشن و مشخص شد که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره های سابق است، در حالی که سرقفلی های واقعی بدوا و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می شوند و ریشه در اجاره های سابق ندارند. اما تفاوت های این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمی شوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته است و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می شود، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی هستند.
مغازه داران و مالکان سرقفلی نوع اول باید بدانند:
مغازه داران و کسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه) را خریداری کرده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آن ها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی ها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه ای را در مغازه داران و مالکان سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد، چرا که مالکین در صورتی می توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر انجام شده باشد. بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت می کند خطری سر قفلی او را تهدید نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعایت مقررات، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکان سرقفلی به دلیل عدم آگاهی از مقررات، یا با عدم رعایت آن ها با خطر تخلیه مواجه می شوند یا با سخت گیری بیش از حد برای خود موجبات آزار و حتی تضعیف کسب و کار خود را فراهم می کنند چنانکه مصطلح است برخی مغازه داران و مالکان سرقفلی می گویند «بدون اجازه مالک نمی شود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد .
برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟
الف- سند سرقفلی: باید توجه شود که سند سرقفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ شود. حتی اگر فرد (دارنده سرقفلی) حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود.
ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد. خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد باید در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج کند. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود.
ج-انتقال: مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال است. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد اما شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال کند. در این صورت، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد.
نکات مربوط به فروش سرقفلی یک ملک
الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر. در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری کرده اید یا حق کسب و پیشه ای که برای شما حاصل شده است را واگذار کنید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.
ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت. در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی (مستاجر) می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.
ج- در صورت وجود حق انتقال. در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه کند که آیا مدت اجاره اش منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضاء مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح کرده و سپس مبادرت به انتقال ملک کند. لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظر های موجود، انجام پیشنهاد اخیر شایسته تر خواهد بود.
انواع سند سرقفلی
الف- سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه های انتقال سر قفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره کرده اند یا اجاره نامه ای در بین نبوده و به طور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می دهند.
ب- سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آن ها رسمی است (تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی) حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می دهند.
انتقال سندسرقفلی و شرایط آن
انتقال سر قفلی به این منظور است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود.
الف- اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می شود که ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی.
ب- قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل می شود.
ج- قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می شود در این صورت انتقال قضایی خواهد بود.
هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده باشد صاحب سرقفلی می تواند سرقفلی ملک را منتقل کند مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.
در صورتی که سند سر قفلی رسمی باشد باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟ اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. لازم به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی تواند با سند عادی، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.
انتقال غیر قانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی ساقط می شود. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، سرقفلی ملک را انتقال می دهند مرتکب تخلف شده اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آن ها حتمی است. اضافه می شود که نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.
برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر داشته باشد لازم است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت قید شود. به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.
حکم اعطای نمایندگی یا وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چیست؟
دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) را در پی داشته باشد.
در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده باشد و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند برابر قانون، مالک سرقفلی می تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.
زمانی که به مالک دسترسی نباشد مالک سرقفلی می تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.
زمانی که سر قفلی ملکی به ورثه به ارث می رسد حکم انتقال کل ملک به یکی از وارث با عدم وجود حق انتقال به غیر با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می شوند، انتقال به غیر نیست لیکن نظر به وجود عقیده مخالف، پیشنهاد می شود در چنین مواردی نیز از دادگاه اخذ مجوز شود.
اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب، پیشه و سرقفلی می شوند
الف- انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه کند.
ب- تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند کل حق و حقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.
د- تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.
ه- عدم پرداخت اجاره بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بها است. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بها را به موقع پرداخت نکند مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.
حکم اجاره دادن محل سرقفلی
اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.
اگر مالک سرقفلی ملکی قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالی که حق انتقال به غیر در سرقفلی برای او پیش بینی نشده باشد،شایسته است در صورت طولانی شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتی محل سرقفلی به یکی از اشخاص نزدیک شود. در غیر این صورت با توجه به خطر تخلیه (با پرداخت نصف حق کسب و پیشه) پیشنهاد می شود سرقفلی با اخذ مجوز از طریق دادگاه منتقل شود.
حکم انجام تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی چیست؟
صاحب حق سرقفلی نمی تواند در دیوار ها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و سبب تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود.
عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آن ها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی شود در حالی که چنین تفکری صحیح نیست. زیرا؛ تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی شود. بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد لیکن پیشنهاد می شود در این مورد حتماً با وکلا و کارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد.
بر اساس این گزارش، اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کرده است و مالک جدید بنای ناسازگاری دارد، در این گونه موارد باید بدانید:
الف-تمام حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده است پا برجاست.
ب: مالک جدید ملک حق و حقوقی بیش از مالک سابق ندارد.
ج: مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.

منبع:
http://www.yjc.ir/fa/news/6146647



 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر