ferdose.ir
تاریخ:یکشنبه شانزدهم مهر 1396-ساعت 20 و 40 دقیقه و 04 ثانیه

چه قوانینی بر قرارداد اجاره حاکم هستند؟

چه قوانینی بر قرارداد اجاره حاکم هستند؟
چه قوانینی بر قرارداد اجاره حاکم هستند؟


بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملك را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره، مستأجر ملک را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره بهایی که اجرت المثل (اجاره بهای به روز) لقب دارد، بپردازد.
از آنجایی که تأمین مسکن، بیشترین هزینه را در سبد کالای هر خانوار به خود اختصاص داده است، لذا اکثر مردم با معنی و مفهوم «اجاره آشنا هستند. با توجه به تنوع سبك زندگی شهروندان و نیاز آنان به خانه یا محل سكونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان های با كاربری تجاری و اداری، قانونگذار برای تنظیم روابط بین طرفین قرارداد، ضوابط و مقرراتی را پیش بینی كرده است. این مقررات عمدتاً مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال های ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ بوده و تشخیص اینكه قرارداد تابع كدام قانون است، از اهمیت بسیاری برخوردار است. زیرا قوانین مذکور، حقوق متفاوتی را به ویژه در خصوص واحدهای تجاری در نظر گرفته اند.
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی معاونت فرهنگی قوه قضاییه، بنابراین یکی از مـسـایل مهمی کـه در روابـط مـوجـر و مـسـتـاجر باید به آن توجه کرد، این است که روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم شده است. به عبارت دیگر اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند در زمان فعلی به تنظیم قرارداد اجاره اقدام کنند، بدیهی است که روابط استیجاری خود را باید تحت قانون مصوب سال ۱۳۷۶ درآورند. اما قراردادهای قبل از این قانون عمدتاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بوده و مستأجر دارای حقوق مکتسبه ای است که در ادامه به توضیح آنها خواهیم پرداخت.
  ویژگی های کلی مشترک قوانین اجاره
در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد كه معمولاً این مدت برای یك سال تا سه سال تعیین می شود و آغاز آن از روزی خواهد بود كه مورد توافق مؤجر و مستأجر واقع شده و اگر در هنگام تنظیم قرارداد، ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. به علاوه، مستاجر باید در زمان های مورد توافق با مالک اجاره بها را پرداخت كند و در مقابل از وی رسید دریافت كند. در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای مؤجر به رسمیت شناخته شده است.
همچنین در فرضی که ملک مورد اجاره جهت استفاده مسكونی اجاره داده شده، مستاجر حق تبدیل به كاربری اداری یا تجاری را ندارد. در غیر این صورت، در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.
بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره بهایی که اجرت المثل (اجاره بهای به روز) لقب دارد، بپردازد. البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالك داشته باشد، مطابق قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.
آنچه اكنون به عنوان مقررات قابل اجرا، بر روابط استیجاری حاکم است، قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. در صورتی قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ می شود که ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود: از جمله اینكه قرارداد به صورت كتبی، در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود. اما اجاره محل های مسكونی كه پیش از لازم الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشند، مشمول قانون سال۱۳۶۲ و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است.
بر اساس قوانین جاری، لازم نیست كه موجر، مالک عین مستأجره باشد، اما باید مالک منافع عین مستأجره شناخته شود بنابراین اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره كرد چون مالك منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است اما باید گوشزد کرد که طریقه عملی در قراردادهای اجاره این است که شرط خلاف آن می شود، بدین صورت که معمولاً شرط می شود، مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.
تعریف رهن و اجاره
به طور معمول، اجاره بها همان مبلغی است كه باید مستاجر در زمان های معین به موجر بپردازد. اما به پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسكونی به عنوان بخشی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود، رهن، قرض الحسنه یا ودیعه گفته می شود. ضمناً هر آنچه به عنوان تضمین و از این قبیل بین طرفین توافق شود، معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود. البته لازم به ذکر است که به جهت پرهیز از معامله ربوی، طرفین از احکام شرعی ودیعه مسکن که در رساله های عملیه بیان شده است، آگاهی یابند.
تعمیرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمكن یا شوفاژ بر عهده مالک است اما مخارجی كه برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنكه در اجاره نامه خلاف آن قید شود.
تنظیم قرارداد در فرم های چاپی بنگاه های مشاوران املاک یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد. ضمناً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی تأکید می شود که باید دو نفر به عنوان گواه، ذیل آن را امضا كنند تا طرفین از مزایای قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بهره مند شوند.
قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضای مدت اجاره می کنند. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره برداری از ملک که به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری کرده باشند. البته در قراردادهای اجاره، امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می رسد. همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.
در اینجا پرسشی مطرح می شود، مبنی بر اینکه اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها، هزینه شارژ و ... باشد، می تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟ در پاسخ باید گفت در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمی تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه كه نزد او است اقدام كند، بلكه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجرا مراجعه کند تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه كسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.
حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر در صورت تخلف از مفاد قرارداد
در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسكونی، مالک می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، دادخواست تخلیه بدهد. مستاجر نیز می تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی كه از جانب مالك برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده و نیز در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنین بازنگرداندن مبلغ رهن، قرض الحسنه یا هر عنوان دیگری كه در هنگام تخلیه باید پس داده شود، به مراجع قانونی و قضایی مراجعه و دادخواهی كند.
فرآیند گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف
شورای حل اختلاف با احراز مالكیت یا ذی نفع بودن مؤجر دستور تخلیه را صادر خواهد كرد. اگر مؤجر مبلغی به عنوان رهن از مستاجر دریافت كرده باشد صدور این دستور موكول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط مأموران به مستأجر، او مكلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام كند.
اگر موجر از مستأجر بابت تضمین تخلیه ملک استیجاری چکی دریافت کند که در متن آن قید شود بابت تضمین تخلیه است، آیا صادرکننده چک قابل تعقیب کیفری است؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت هر گاه کسی مبادرت به صدور چکی کند که در متن آن «امانی بودن یا «تضمین تخلیه ملک مورد اجاره را قید کرده باشد، چک مذکور در ردیف چک مشروط قرار می گیرد و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود.
  آیا یکی از ورثه حق دارد در قسمتی از ماترک (خانه پدری) ساکن شود؟
استفاده انحصاری از خانه مورث به وسیله احد از ورثه با وجود عدم رضایت سایر وراث، مستلزم پرداخت اجرت المثل ملک مزبور به سایر وراث به نسبت سهم الارث هر یک است. از جمله سایر حقوق وراث، تقاضای خلع ید متصرف از ملک موصوف است
تفاوت اساسی مقررات حاکم در روابط مؤجر و مستأجر در قوانین جاری
بر اساس مقررات قانون سال ۱۳۵۶ در روابط موجر و مستاجر ضرورت ندارد قرارداد کتبی عادی یا رسمی وجود داشته باشد، اگرچه به جهت جلوگیری از اختلافات آتی همواره در کلیه قراردادها توصیه می شود روابط منعقده کتبی باشد. لذا صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر به عنوان اجاره یا سایر عناوین برای شمولیت قانون کافی است، حتی اگر شفاهی باشد.
اما در قانون سال ۱۳۷۶ برای شمول قانون بر رابطه استیجاری، مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون مذکور الزامی است، در غیر این صورت اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اماکنی که قبل از تصویب این قانون، به اجاره داده شده است را هم در برمی گیرد، اما قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ صرفاً اماکن و اجاره هایی که بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ منعقد شده و روابط استیجاری امروزی را شامل می شود.
اماکنی که قبل از سال ۱۳۷۶ قراردادشان تنظیم شده، مشمول قانون سال ۱۳۵۶ و صرفاً تابع مقررات همان قانون است، اما اماکنی که بعد از سال ۱۳۷۶ قراردادشان تنظیم شده، مشمول این قانون و علاوه بر آن، تابع مقررات قانون مدنی و به علاوه شروط مورد توافق بین طرفین نیز خواهد بود.
در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ رابطه استیجاری تقریباً دایمی فرض می شود و بنابراین مؤجر به صرف انقضای مدت حق تخلیه ملک را نداشته بلکه تخلیه محل استیجاری مستاجر تابع تحقق شرایط خاصی مانند افراط و تفریط مستأجر است، اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به محض انقضای مدت و به صرف تقاضای مؤجر، مورد اجاره تخلیه می شود.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمی و سند عادی یا شفاهی یکسان است، اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمی با اعمال قانون در مورد اجاره نامه های عادی متفاوت است، و اجاره نامه های غیرمکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.
در غیر این صورت مؤجر نمی تواند از مهمترین دستاورد آن که همانا تخلیه ملک آن هم از طریق اخذ دستور از شوراهای حل اختلاف و معافیت از مراجعه به دادگاه ها است، بهره مند شود.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال ۱۳۵۶ اتخاذ كنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر است، اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری، شروط مورد توافق طرفین است.

منبع:
http://www.tabnak.ir/fa/news/736142



 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر